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DFW 오피스 전대 공간 증가로 임대 주춤

달라스-포트워스 사무실 임대가 전대(轉貸, 서브리스) 공간 증가로 주춤세를 보이고 있다.

북텍사스 사무실 시장은 지난 3분기, 마이너스 순 임대와 시장의 전대 공간 증가로 인해 입지가 계속 약해졌다. 

상업용 부동산 회사인 트랜스웨스턴(Transwestern)이 최근 발표한 시장 업데이트에 따르면 기업들이 업무 공간 수요를 줄이면서 DFW의 사무실 점유율은 3분기에 71만 6,800평방피트 감소한 것으로 나타났다.

3분기 순 임대 감소까지 포함해 DFW 사무실 임대 면적은 2023년 첫 9개월 동안 94만 4,700평방피트가 줄어든 것으로 조사됐다.

순 임대의 가장 큰 감소 중 일부는 웨스트 플레이노(West Plano, -54만 5,243평방피트) 및 프리스코(-20만5,621평방피트)를 포함해 상당한 신규 오피스 건설이 진행되는 지역에서 나타났다. 그외 라스 콜리나스(Las Colinas)의 사무실 순 임대 면적도 32만 2,203평방피트 감소했다.

DFW 지역의 사무실 임대는 코로나19 팬데믹이 시작된 이후 어려움을 겪고 있다. 

재택 근무 병행이 새로운 트랜드가 되면서 최근 추정에 따르면 주중 가장 바쁜 날에도 DFW 지역 사무실 건물의 약 65%만이 사용되고 있는 것으로 알려졌다.

결국 기업은 근로자 감소로 인해 사무실 수요를 축소했고, 여러 대도시 지역에서 임대 활동이 감소했다.

DFW의 총 사용 가능한 사무실 공간은 26.5%로 증가했는데, 이는 10여년 만에 가장 높은 공실률이다.

북텍사스의 사무실 수요는 새로운 사무실 부문 일자리 창출에서 미국을 선도하고 있음에도 불구하고 침체되고 있다.

트랜스웨스턴의 앤드류 매서니(Andrew Matheny) 연구관리자는 “전체적인 사무실 흡수가 일자리 증가와 분리됐다. 이는 기업이 재택근무, 특히 백오피스와 대규모 기업 시설을 고려해 규모를 적절하게 조정하고 있음을 보여준다”라고 말했다.

트랜스웨스턴은 “사무실 사용을 주로 하는 산업 부문의 고용은 팬데믹 이전 속도의 두 배로 계속되고 있다”며 “고용은 여전히 사상 최고인 1백 28만 800개 일자리를 유지하고 있으며, 이는 팬데믹 이전 수준보다 20.6% 높은 수치”라고 밝혔다.

지난 9월말 기준 DFW 지역에서 430만 평방피트 이상의 사무실 공간이 건설 중이었다.

이는 2022년 말 기준 사무실 건물 면적이 거의 700만 평방피트에 달했던 것보다 줄어든 수치이자 10년 만에 최저 수준이다.

한편 대부분의 새 건물은 업타운 터틀 크릭(Uptown-Turtle Creek, 125만 평방피트)과 프리스코(120만 평방피트)에 건설 중이다.

또한 가장 최근에 지어진 사무실 건물은 계속해서 가장 많은 임대를 유치하고 있다.

매서니 관리자는 “트리플 A 등급의 사무실 건물의 연간 순 임대 계약은 66만 1천 평방피트에 달한다”라며 “이는 품질 향상과 일자리 증가로 인해 새로운 사무실 건물이 더 좋은 성과를 거두고 있음을 나타낸다”라고 밝혔다.

이에 건설 개발자들은 비어 있는 오래된 사무실 공간을 아파트로 전환하려는 추세다.

북텍사스 시장의 사무실 공간 공급에 기록적인 1천 140만 평방피트의 전대 공간이 추가됐다. 

골드만 삭스 “달라스 다운타운 새 캠퍼스 착공시작” 

뉴욕에 본사를 둔 투자 은행 골드만 삭스(Goldman Sachs)가 달라스 다운타운 북쪽에 계획한 새 캠퍼스 착공식을 치렀다.

골드만 삭스의 새 달라스 캠퍼스는 힐우드 인베스트먼트 프라퍼티(Hillwood Investment Properties)와 헌트 리얼티 인베스트먼트(Hunt Realty Investments)가 개발하고 있는 더 노스 엔드(The North End) 프로젝트의 일환이다. 규모는 약 80만 평방피트에 2개의 윙(wings)으로 구성되어 있으며 최고 높이는 14층이다.

작년 6월 달라스 시의회는 빅토리아 파크(Victory Park) 옆 필드 스트리트(Field Street)에 건설될 5억 달러 규모의 골드만 삭스의 새 캠퍼스 개발을 지원하기 위해 1천 800만 달러 이상의 경제적 인센티브를 제공하기로 결정했다. 

이후 골드만 삭스와 개발자들은 더 노스 엔드 프로젝트를 준비하기 위해 노력해왔다.

골드만 삭스의 새 캠퍼스는 헌트 리얼티가 페롯 뮤지엄(Perot Museum) 옆에 짓고 있는 11에이커 규모의 고층 복합 개발 프로젝트의 첫 번째 단계가 될 예정이다.

더 노스 엔드 프로젝트에는 1.5에이커 규모의 공원 주변에 사무실, 주거 및 호텔 타워, 소매 공간이 건설된다. 또한 골드만 삭스는 최소 50만 평방피트 규모의 새 캠퍼스에 최대 5천 명의 직원을 수용할 계획이다. 세부사항에 따르면 새 캠퍼스 입주는 2027년으로 예상된다.

블룸버그 통신은 지난주 골드만 삭스가 새 달라스 캠퍼스 착공식을 준비하고 있다고 보도하며, 헌트 리얼티의 대표 레이 L. 헌트(Ray L. Hunt)와 힐우드 인베스트먼트의 최고 경영자인 로스 페롯 주니어(Ross Perot Jr.)가 기념식에 참석할 예정이라고 전했다.

한편 달라스는 미 금융 투자 회사들의 새로운 지사 위치로 주목받고 있다.

웰스 파고(Wells Fargo)는 어빙(Irving)의 라스 콜리나스(Las Colinas) 개발 지역에 수천 명의 직원을 수용할 5억 달러 규모의 캠퍼스를 건설하고 있다.

또한 뱅크오브아메리카(Bank of America)는 업타운(Uptown)에 건설될 새로운 캠퍼스에 달라스 다운타운 건물에서 일하고 있는 1천 명의 직원을 배치할 계획이라고 밝혔다.

북텍사스는 JP모건 체이스, 챨스 슈압(Charles Schwab), 피델리티 인베스트먼트(Fidelity Investments), 딜로이트(Deloitte) 스테이트 팜 인슈런스(State Farm Insurance) 등 여러 금융 기업들이 주요 사업장을 두고 잇는 미 최대 금융 산업 고용 집중 지역 중 하나다.

부동산 투자 환경 위축에도 DFW 전국 상업용 부동산 거래 1위 차지

부동산 투자 환경의 급속한 위축에도 불구하고 북텍사스가 전국 상업용 부동산 매매 부문에서 또다시 1위를 차지했다.

모건 스탠리 캐피탈 인터내셔널(MSCI Inc.)의 최근 추정에 따르면 DFW는 올해 첫 9개월 동안 상업용 부동산 투자 거래액에서 132억 달러를 기록해 전국을 선도했다.

이는 거래액이 128억 달러로 미국 최고의 시장이었던 로스앤젤레스를 제친 것이다.

전문가들은 “전년 대비 부동산 물량이 64% 감소했음에도 불구하고 달라스는 현재까지 시장에서 1위 자리를 지키고 있다”라고 말했다.

DFW는 지난 2021년과 2022년에도 이 부문 1위를 차지했다. 특히 DFW는 많은 아파트 매매 거래로 인해 상업용 부동산 투자 시장에서 선두를 지켰다.

지역 내 아파트 구입은 3분기 동안 투자액의 절반 이상인 68억 4천만 달러를 차지했다. 

그외 산업 빌딩 거래 부문에서는 약 29억 달러, 소매점 거래액은 13억 달러를 기록했다.

DFW 지역 외에도 전반적으로 텍사스의 상업용 부동산 활동은 활발했다.

미국 시장 중 휴스턴은 6위, 어스틴은 10위, 샌안토니오는 18위를 차지했다.

한편 높은 이자율과 타이트한 대출 시장으로 인해 올해 상업용 부동산 거래는 급격히 감소했다.

MSCI는 “상업용 부동산 투자의 광범위한 하락세는 가장 활발한 미국 시장 순위에서 뚜렷이 나타났으며, 2022년 첫 3분기에 비해 성장을 기록한 시장은 단 하나도 없었다”라고 밝혔다.

이어 “목록에 있는 모든 시장은 거래량이 두 자리 수 감소를 기록했으며 5개를 제외한 모든 시장은 연간 50% 이상 감소했다”고 전했다.

특히 전국적으로 가장 큰 하락세를 보인 곳은 사무실 건물에 대한 투자로, 지난 3분기 기준, 전년 동기 대비 65% 감소했다.

MSCI는 3분기까지 전국적안 투자부동산 거래액은 총 2천 763억 달러에 달하는 것으로 추산했는데, 가장 큰 지붕은 아파트 부문으로 896억 달러에 달했다.

또한 MSCI는 악화된 시장 상황으로 인해 3분기 현재 미 상업용 부동산 중 797억 달러가 부실했다고 추산했다. 사무실 건물은 부실 부동산 중 약 325억 달러를 차지했다.

다만 보고서는 “현재 수준은 금융 위기가 최고조에 달했던 때의 절반에도 미치지 못한다”고 덧붙였다.

MSCI는 DFW 상업용 부동산 중 약 14억 달러가 현재 어려움을 겪고 있으며, 약 88억 달러의 부실 부동산이 발생할 가능성이 있다고 밝혔다.

부실 상업용 부동산은 144억 달러로 뉴욕 맨해튼이 1위를 차지했고, 시카고는 73억 달러로 그 뒤를 이었다.