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알쓸신잡! 집 구매 계약 보증금의 모든 것!

구매자가 계약 보증금(earnest money)을 예치하는 것은 주택 구매 과정의 중요한 단계이다. 판매자에게 구매 의도가 진지하다는 메시지를 전달하고 매매 계약이 성사된 후에는 다운페이(down payment)로 적립되는 효과도 있다.

물론 계약 보증금과 다운페이는 다르다. 계약 보증금으로 낸 체크는 보통 현금화되어 타이틀 회사의 신탁 계좌나 부동산 브로커의 에스크로(escrow) 회사 계좌에 보관된다. 브로커는 계약 보증금 체크를 받고 영수증을 발행해 준다. 

부동산 구매자는 판매자가 계약 보증금을 요구하지 않아도 여러 매물에 오퍼를 넣을 수 있는데, 이러한 경우 구매자가 가장 마음에 드는 한 집을 고를 때까지 해당 매물들은 시장에서 제외될 수 있다. 그렇기 때문에 판매자는 일반적으로 계약 보증금을 내는 구매자가 아니면 오퍼를 수락하지 않는다. 구매 의사가 진심이고 신의성실에 입각한 오퍼라는 근거가 없기 때문이다. 

모든 과정이 계획대로 진행되어 구매자의 신의성실 오퍼를 판매자가 수락한다면, 기 납부한 계약 보증금은 다운페이와 클로징 비용으로 적립된다. 사실 계약 보증금은 다운페이와 클로징 비용 일부를 먼저 내는 것일 뿐이다. 

만약 구매자가 사려고 하는 매물에서 마음에 들지 않는 점을 발견하게 된다면? 많은 경우 구매자들은 계약 보증금의 대부분을 돌려받을 수 있다.  

계약 보증금, 얼마가 적당할까?

계약 보증금으로 예치할 금액은 해당 주의 정책이나 한도, 현재 주택 시장, 부동산 에이전트의 조언, 판매자의 요구 기준 등 여러 가지 요인에 의해 달라지지만, 평균적으로 전체 주택 구매가의 1~2%를 예치하는 것이 일반적이다. 

일부 부동산 시장 상황에 따라 평균보다 조금 더 많이 내거나 혹은 덜 내는 일이 경우도 있다. 주택 매물이 빨리 팔리지 않는 시장 상황에서는 리스팅 에이전트가 판매자의 계약 보증금 요구액이 1% 미만이라는 설명을 달아 놓는 경우도 있다. 

반대로 주택 구매 수요가 높은 시장 상황이라면 판매자가 보증금을 2%에서 많게는 3%까지 요구할 수도 있다. 계약 보증금을 많이 예치할수록 구매자의 경쟁력이 높아진다고 조언하는 부동산 에이전트들도 있다. 실제로 신의성실에 입각해 계약 보증금을 많이 내고자 하는 구매자라면, 판매자가 매매가를 조금 더 협상할 용의가 생길 수도 있다. 

반면, 계약 보증금을 무조건 많이 내는 것만이 능사는 아닐 수도 있다. 계약 보증금이라는 큰 돈을 마련해 놓고서 매매 계약이 성사되기 전까지 몇 주 혹은 몇 달을 그냥 묶어 놓는 셈이 되기 때문에 현금을 활용하는 최선의 방법이라고 보기는 어렵다. 

계약 보증금을 많이 내는 구매자는 모기지 회사에서 요구하는 서류를 작성해야 하며, 융자 은행은 평균 이상의 계약 보증금을 예치하는 구매자의 자금 출처를 검증하고자 할 수 있다. 최소 두 달 동안 자신의 계좌에 보증금을 낼 자금이 있었음을 증명할 수 있다면 큰 문제는 없다.

계약 보증금, 언제 예치하고 누가 보관하나?

대부분의 경우 판매자가 오퍼를 수락하고 구매자가 부동산 구매 계약(purchase agreement)에 서명한 이후에 매매 계약서에서 정해진 대로 구매자가 타이틀 회사에 보증금을 예치한다. 일부 주에서는 부동산 브로커가 보증금을 갖고 있기도 한다.

이 과정에서 보증금을 예치받는 타이틀 회사나 브로커가 믿을 만한 상대인지 조사하고 보증금이 에스크로에 제대로 보관되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 

또한 절대로 판매자에게 직접 계약 보증금을 지불하면 안 되는데, 부동산 계약이 잘못되면 돌려받기 어렵거나 때로는 불가능할 수 있기 때문이다. 

보증금을 건넸다면 그 돈은 이제 주택 매매의 최종 단계까지 에스크로 구좌에 보관된다. 모든 준비가 끝나면 보증금은 에스크로에서 인출되어 다운페이로 적립된다. 

계약 보증금, 돌려받을 수 있나?

부동산 거래가 결렬되면 기 예치한 보증금은 소정의 취소 수수료가 차감된 상태로 에스크로 구좌에 남아 있게 된다. 

이때 매매 계약 조항에 의해 보증금을 구매자에게 돌려줘야 하는 지의 여부는 보증금 보관 주체가 결정한다. 따라서 구매 계약서에 이러한 보증금 환불 조항이 어떻게 명시되어 있는지 확인하는 것이 중요하다. 

보다 확실하게 하려면 보증금 환불 처리 방법을 규정한 조건부 구매 조항(contingency addendums)을 구매 계약에 포함시키는 것이 좋다. 

인스펙션 조건부(inspection contingency) 조항이 매물이 주택 인스펙션을 통과하지 못할 경우 구매자를 보호하는 조항인 것처럼 보증금 환불 관련 조항을 계약에 포함시켜야만 만일의 사태에 대비할 수 있다. 

구매자는 매물에 문제가 있거나 타이틀 보험에 가입할 수 없는 경우 계약 보증금을 돌려받을 수 있다. 

이와 함께 확인해야 할 것이 융자 조건부(financing contingency) 조항이다. 융자 조건부 조항은 구매자가 융자를 받지 못했을 경우 계약 보증금 환불 및 구매자의 계약 파기를 허용하는 조항이다. 

융자 회사에서 사전 승인(pre-approval)을 받았다는 것이 구매자가 원하는 금리로 융자를 받을 수 있다고 보장해 주는 것은 아니다. 

구매자의 신용 점수가 양호하고 사전 승인까지 떨어진 상태라 해도 감정가가 너무 낮게 나오거나 하는 등 예측 불가한 요인에 의거하여 융자 회사는 융자를 거부할 수 있다. 

이에 해당하는 경우 표준 조건부(standard contingency) 조항은 구매자가 구매 계약을 재협상하거나 보증금을 돌려받을 수 있게 하므로 이 내용 또한 계약서에 포함되어 있는지 확인하는 것이 좋다.