[에이전트 상담 노트] 이자율 인상, 인플레이션, 주택가격 거품 징조인가요? (1편)

트렌드 매거진

[에이전트 상담 노트] 이자율 인상, 인플레이션, 주택가격 거품 징조인가요? (1편)

페이지 정보

작성자 DKNET
부동산파트너 댓글 0건 작성일 22-09-02 13:52

본문

현재 부동산 뉴스 키위드는 “거품”, “이자율” 과 “인플레이션”인 듯 합니다. 이런 상황 속에서 주택 가격이 떨어지기를 기다리는 것이 정답인지? 지금이 거품이고 2008년 같이 폭락으로 연결되지 않을지 장담할수 있을까요? 또 반대로 앞으로 주택가격이 떨어지지 않을 것이라고 어떻게 장담할수 있을까요? 최근의 일련의 상황들로 많은 사람들은 불안해 하고 있으며, 이것으로 인해 거품이 터지는 것이 임박했다는이야기도 들립니다.

이런 부분들에 관해서 고객들과 나누었던 내용들을 역사적 데이타를 가지고 살펴보도록 하겠습니다.

요즘 부동산을 이야기할 때 “거품” 이란 단어를 참 많이 듣습니다. 아래의 그래프는 2차대전 이후부터 현재까지를 주택 가격 인상을 나타내는 표 입니다.

2차 세계대전 이후로 현재까지 주택가격이 큰 폭으로 하락한 경우, 다시 말해 거품이 터졌다고 이야기 할수 있는 경우는 단 한번 2008년 서브 프라임 모기지 사태 뿐입니다.

이때에 거품이 터졌을때 놓지지 말아야 할 중요한 원인이 몇가지가 있습니다.

첫째 대출기준이 매우 낮았고, 은행은 느슨한 기준과 높은 DTI의 기준으로 거의 모든 사람에게 융자를 제공하였습니다.

두번째 이유는 캐시아웃 재융자가 많았습니다. 집에서 Equity를 빼서 소비에 사용하였습니다. 위의 두가지로 인해 모기지의 건전도가 아주 나뻐졌습니다.

이는 세번째 경기 침체가 주택 융자와 관계된 금융권의 붕괴로 부터 시작되어 경제 전반으로 퍼져 나갔고, 차압 주택등이 쏟아져 나오면서, 주택 가격의 폭락 즉 부동산 거품이 터지는 결과를 가져오게 되었습니다.

하지만 1945년 이후 이러한 폭락은 딱 한번 2008년 일어났을뿐 그외의 다른 불경기, 리세션의 기간 동안은 주택가격은 꾸준히 상승하였습니다.

그렇다면 위에 내용을 염두에 두고 지금 일어나는 일과 비교해보면 현상을 이해하는데 도움이 될것 입니다.

현재의 주택 가격 상승은 아리러니 하게도 지난 2년 동안의 펜데믹을 지나면 벌어졌습니다. 펜데믹 기간중 정부에서는 모기지 페이먼을 연기하는 정책을 취하였고, 당시 전문가들은 많게는 30% 넘는 모기지가 유예를 신청할 것을 예상하였고, 이 사태가 오래 갈 경우 많은 모기지가 압류로 이어질수도 있다는 우려가 있었습니다.

하지만 결과는 실제 전체 모기지중 약 8.5% (476만개) 만 등록을 하였고 2022년이 들어서면서 100만개 아래로 떨어졌습니다. 이렇게 모기지 연체로 인해 차압으로 연결될 경우가 많지 않다는 예상을 할수 있습니다.

혹 모기지 메이먼트를 내기 어려운 상황이 된어 차압이 불가피할경우 집값이 많이 오른 상태이므로 판매를 해버리면 융자 금액을 갚고도 얼마간의 자금이 남을수 있는 상황이 됩니다. 통계에 따르면 현재 모기지 유예 프로그램에 등록된 모기지 중 87%가 최소 10% 이상의 Equity를 보유하고 있다고 합니다.

이것이 앞쪽의 언급한 2008년의 상황과 근본적이 차이이고 이것이 앞으로의 주택시장의 거품 폭발에 대한 가능성이 낮을것이라 예상할수 있는 가장 큰 이유 입니다.

낮은 Equity와 채무 불이행의 위험성, 다시말해 모기지의 건전성이 현재와 2008년은 다르다 할수 있습니다. 다음 표는 1999년부터 2021년 까지 모기지중 채무 불이행의 위험높은 융자 상품을 나타난 자료 입니다.

빨간색으로 표시된 부분이 위험한것을 나타내는데 2008년 직전에 최고조에 달하고 현재는 없어진 것을 볼 수있습니다. 지금은 거의 없어진 것을 볼수 있습니다.

노란색으로 표시된 부분은 차용인의 위험성 즉 개인 자산, 부채, 수입등을 종합한 것인데 이것 역시 2008년 직전이 가장 높고 현재는 그때 보다 많이 낮아 졌음을 알수 있습니다.

다시말해 지금은 대출의 기준 자체가 많이 엄격하다는것을 알수 있습니다. 이로 인해 모기지의 건전성이 2008년 때와는 다르다는것을 알수 있습니다.

다음호에서는 같은 주제를 가지고 압류 건수의 비교, 모기지 상황 현황, 역사적인 리세션 기간의 부동산 가격 변화, 부동산 전문 단체들의 가격예상, 부동산 시장의 활기에 영향을 미칠 기준금리와 모기지 이자률 등에 관해 자료를 비교해보고 현재 상황에 대입해보는 내용으로 만나겠습니다.

Kevin Park, 박충원 부동산, Realtor, SRS, ABR

THE KP GROUP, Coldwell Banker Residential Brokerage

연세대학교, U of Arizona졸업

CB National Top 2% Agent 상 수상 (2019)

469-955-6877, Kevin.Park@cbdfw.com

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.

트렌드 매거진 카테고리

트렌드 매거진 목록
[텍사스 주택 시장] DFW“아직 식지 않은 부동산 열기” 달라스 카운티, 텍사스에서 주택 거래 열기 가장 핫해달라스 카운티에서 우편코드(ZIP CODE) 75060 지역이 텍사스에서 주택 거래 열기가 가장 뜨거운 것으로 조사됐다. 75060 지역은 대다수 어빙 지역으로 그랜드 프레이와 달라스 시도 일부 포함하고 있다.부동산 … 부동산파트너 2022-09-02
[텍사스 상업용 부동산 시장] DFW“미 최고의 투자 시장으로 각광받아” ★ DFW 지역, 상업용 부동산 투자 시장 최강자미국내 최고의 상업용 부동산 투자 시장으로 DFW지역이 각광받고 있다.상업용 부동산 자문 및 서비스 회사인 뉴마크 그룹(Newmark Group)의 새 보고서에 따르면 2022년 상반기, 투자자들은 120억 달러 이상을 … 부동산파트너 2022-09-02
[ISSUE] 집 살 때 이것만은 꼭 확인하자 생에 처음으로 내 집을 장만한다는 건 신나는 일이지만, 또 한편으로는 극한의 공포 체험이기도 하다. 일생동안 열심히 모은 돈으로 처음 집을 장만했는데 집을 소유한다는 것이 기대했던 만큼 행복한 일이 아니라는 것을 깨닫는데 얼마 안 걸릴 수도 있다. 오래 된 배관을 수리… 부동산파트너 2022-09-02
[에이전트 상담 노트] 이자율 인상, 인플레이션, 주택가격 거품 징조인가요? (1편) 현재 부동산 뉴스 키위드는 “거품”, “이자율” 과 “인플레이션”인 듯 합니다. 이런 상황 속에서 주택 가격이 떨어지기를 기다리는 것이 정답인지? 지금이 거품이고 2008년 같이 폭락으로 연결되지 않을지 장담할수 있을까요? 또 반대로 앞으로 주택가격이 떨어지지 않을 것… 부동산파트너 2022-09-02
블라인드 유형별 디자인 종류를 알아 보자 창문 블라인드는 창문을 가리는 방법 중 가장 사람들에게 인기가 있는 선택이다. 창문용 블라인드는 매우 기능적이고, 다용도로 사용될 수 있으며, 집을 스타일리시하게 만들어줄 수도 있다. 블라인드는 잘 엮어진 우드 쉐이드든 부드럽고 포근한 분위기를 주는 페브릭 쉐이드든 깔… 부동산파트너 2022-09-02
[소피아 씽의 단지탐방] 60-70만불대 학군 좋고 단층집 많은 단지 릴리아나 새 집들이 다시 시장에 나오고 있다. 지난 2년 동안은 새 집을 계약하려면 100명이 넘는 대기줄에 서서 언제 차례가 돌아올지도 모르는 상태로 하염없이 기다려야 했다. 하지만 주택담보대출 이자가 오르면서 집을 사려는 수요가 슬쩍 줄어들고, 그러자 시장의 매물도 조금씩 … 부동산파트너 2022-09-02
[경제전망] 경제는 지금 ‘먹구름’ 얼마 전부터 ‘경기 침체’라는 단어가 매체들을 통해 자주 들리고 보이기 시작했다. 장바구니 물가가 오른 것은 이미 몇 달이 지났고, 천정부지로 올랐던 가스 가격은 물론 전기료, 외식비, 자동차 등 각종 소비재와 렌트비, 주택 등 생활의 거의 모든 분야에서 인플레이션을 … 리빙트렌드 2022-08-01
[텍사스 경제] “경기 침체 우려 속에서 회복탄력성 두드러져” 텍사스 세수 큰 폭 증가, 예상보다 140억달러 더 걷혀텍사스의 판매세가 기록적 수준으로 걷히면서 주 흑자 예산이 예상보다 140억 달러 더 증가했다. 이에 텍사스 경제가 순풍을 맞았다는 분석이다.지난달 14일 텍사스 회계재무 감사관(Texas Comptroller) … 리빙트렌드 2022-08-01
[]ISSUE] 무엇을 먹고, 언제 어떻게 먹을까? 장수의 비결, “이때 먹자” 오래 살기 위해서는 언제 먹는 것이 좋을까? UT 사우스웨스턴 메디컬 센터(UT Southwestern Medical Center)가 최근에 공개한 연구 결과에 따르면 ‘무엇을 먹는가’ 뿐만 아니라 ‘언제 어떻게 먹는지’가 우리의 수명에 영향을 미칠 수 있는 것으로 나… 리빙트렌드 2022-08-01
[씽아나의 씽씽정보] 밤 하늘에 반짝이는 우주 쓰레기? 밤 하늘에 반짝이는 우주 쓰레기? 별들로 반짝여야 할 우주가 쓰레기로 넘쳐난다는 이야기가 나온다. 그 중에서도 민간 우주기업 ‘스페이스 X’가 쏘아올린 스타링크 통신위성이 요즘 사람들의 입에 많이 오르내리고 있다.지구에서 5,000Km 우주공간에 올려지는 스타링크는 위… 리빙트렌드 2022-08-01
[교육] 우리 아이에 맞는 스포츠 교육, 언제부터 시작하는 것이 좋을까? 부모로서 자녀를 스포츠 활동에 참여시키는 것은 방과 후 활동으로 안전하고 건전하지만, 당신의 시간과 에너지에 부담이 될 수도 있다. 또한 어떤 스포츠가 자녀에게 적합한지, 혹은 자녀가 그 스포츠를 시작할 준비가 됐는지도 알아봐야 한다. 스포츠를 시작하기에 가장 적합한 … 리빙트렌드 2022-08-01
[리빙라이프] 물 과도하게 줄 때 나타나는 위험 신호 물을 과도하게 주지 않았던 유일한 식물은 바로 물통에서 키우던 수련이다. 수초 식물들은 보통 물 속에 뿌리를 내리고 자라지만, 대부분의 실내외용 식물들에게 적절한 양 이상으로 물을 줄 경우에는 약해지거나 죽을 수 있다. [ 물 과도하게 줄 경우 나타나는 신호 - 실내… 리빙트렌드 2022-08-01
[달라스 라이프] 최고 인기 럭셔리 호텔만 모았다! 누구나 호텔에서 환상적인 휴가를 즐길 수 있는 호캉스를 꿈꾼다. 특히 요즘처럼 더운 여름에는 더욱 그렇다. 일상에서 멀리 벗어난 것은 아니지만 적당한 거리감으로 마치 휴가지로 여행을 온 것과 같은 느낌을 주기 때문이다. 호캉스를 즐길 수 있는 멋진 장소를 찾고 있다면 … 리빙트렌드 2022-08-01
[부동산 전망] 지금 주택시장은? 코로나 팬데믹 기간 경기 부양을 위한 저금리 정책과 넘쳐나는 유동성으로 뜨거웠던 부동산 시장이 싸늘히 식고 있다. 주택담보대출(모기지) 신청 건수가 22년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌고, 주택 거래는 1년 전보다 14% 이상 급감했다.지난해 말 최저 2.66%를 기… 부동산파트너 2022-08-01
[텍사스 주택시장] “모기지 이자율 상승에도 여전히 HOT하다!” DFW 주택 가격, 전국 최고 수준 상승계속 오르는 모기지 대출 이율로 인해 많은 주택 구매자들이 북텍사스 주택 시장에서 밀려나는 상황에서도 지난 6월 DFW 지역의 주택 가격은 시장 열기가 뜨거운 미국 내 다른 대도시들의 주택 가격보다 더 높게 급등한 것으로 나타났다… 부동산파트너 2022-08-01

dalkora