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주택 구매자들은 봄철 이사 시즌을 기대했지만, 고금리와 주택 시장의 재고 부족으로 인해 기대를 충족하지 못했다. 지난 봄 주택 거래는 거의 정체 상태였으며, 모기지(주택담보대출) 금리와 집값은 지속적으로 상승세를 보였다. 

2024년 여름부터 펼쳐지는 주택 시장의 상황은 어떠할까? 

경제 전문지 포브스지에서 예상한 2024년 하반기 주택 시장 상황에 대해서 알아본다. 

▶ 2024년 하반기 주택 시장 

전문가들은 주택 시장이 개선될 것이라고 주장한다. 그러나 인플레이션이 완화가 지연되면서 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 인하 시점을 늦추고 있기 때문에 주택 시장이 빨리 개선될 것으로 보기는 어렵다.

기준금리가 20년 만에 최고 수준에 도달한 가운데 올해 세 차례 예상됐던 금리 인하가 6월 연방공개시장위원회 이후 한번으로 예상되면서 모기지 금리도 영향을 받을 수 밖에 없다.

Realtor.com의 경제학자 지아이 쉬(Jiayi Xu)는 "모기지 금리가 약 7% 수준을 유지하면 단기간 내에 큰 개선은 어려울 것"이라고 말했다.

한편 주택 가격은 높은 모기지 금리에도 계속 오르고 있다. S&P CoreLogic Case-Shiller 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 3월에 연간 6.5% 상승하며 9개월 연속 연간 상승을 기록했다. 구매자들에게 그나마 긍정적인 소식은 기존 주택 재고가 다소 시장에 나와 집값 상승을 어느 정도 억제할 수 있었다는 것이었다.

▶ 2024년 주택 재고 예측

기존 주택 재고가 늘어나고 있지만 재고 부족 문제는 여전히 심각하며 지속될 가능성이 크다.

많은 주택 소유자들이 초저금리 모기지에 '고정'되어 있어 더 높은 금리로 집을 사는 것을 꺼리고 집을 내놓지 않기 때문에, 수요는 공급을 초과하며 이는 당분간 지속될 것으로 예상된다.

시장 정보 및 비즈니스 자문 회사인 CJ Patrick Company의 CEO 리크 샤르는 “모기지 금리가 하위 5% 범위로 내려가지 않는 한 기존 주택 매매 재고가 크게 늘어나지 않을 것으로 보이며 2024년에는 그럴 가능성이 낮다.”고 말했다.

신규 주택 건설이 공급을 추가하고 있지만, 재고 부족을 시원하게 해결할 정도는 아직 아니다. 

▶ 2024년 주택 시장 붕괴 가능성은?  

주택 가격 급상승으로 수요가 급감해 나타나는 주택 가격 급락, 즉 주택 시장 붕괴 가능성은 낮다고 전문가들은 예측한다. Angel Oak Mortgage Solutions의 생산 부사장인 톰 허첸스(Tom Hutchens)는 “기록적으로 낮은 주택 재고가 시장 붕괴를 막고 있다.”라고 말했다.

또한 주택 소유자들이 2008년 금융 위기 이후보다 훨씬 더 안정된 지위에 있으며 대출자들이 상당한 주택 자산을 보유하고 있는 것도 이유이다.

Zillow Home Loans의 거시경제학자인 오피 디봉기(Orphe Divounguy)는 “2024년에는 주택 가치가 일시적으로 하락할 것으로 예상하지만 급락하지는 않을 것이다,”라고 말했다. 디봉기는 또한 밀레니얼 세대가 주택 구매 연령에 도달했으며, 임금 상승과 재정 등을 포함한 여러 요인들이 2024년 주택 수요를 지속할 것이라고 강조했다.

Comerica Bank의 경제학자인 빌 아담스(Bill Adams)는 “Comerica는 2024년에 주택 가격이 2.9% 상승할 것으로 예상한다,”라고 발표했다.

한편 반대 의견도 나왔다. NewHomesMate의 CEO 단 트나트코프스키(Dan Hnatkovskyy)는 부동산 투자자들이 몰렸던 지역의 주택 시장에서는 가격 붕괴 가능성을 볼 수 있다고 언급했다. 

▶ 2024년 집을 사는 최적의 시기는 언제일까?

집을 사는 것은 개인적인 결정이다. 평생 동안 가장 큰 지출일 수 있으므로 견고한 재정 상태를 유지하는 것이 가장 중요하다.

전문가들은 내년이 어떻게 될지 예측하려는 것은 최선의 집 구매 전략이 아니라고 말한다. 

디봉기는 “주택 시장은 타이밍하기가 거의 불가능하다.”면서 “잠재적 구매자에게 가장 좋은 시기는 좋아하는 집을 찾았을 때이다. 그 집이 현재 가족의 필요를 충족하고 앞으로도 충족할 수 있으며 재정적으로 감당할 수 있는 집이여야 한다.”고 말했다. 또한 “좋은 조건을 기다리라고 구매자에게 권하는 것은 적절하지 않다”고 말했다. 그는 “기다리는 경우 일반적으로 집값이 오르기 때문에 계약금을 모으는데 계속 시간이 걸리며, 내일의 상황이 오늘보다 크게 나아질 보장이 없기 떄문이다.”라고 덧붙였다. 

주택을 소유하는 것은 부동산과 순자산을 쌓기 시작한다는 것에도 가치가 있기에 필요한 집을 발견한 지금이 적기라는 것이다. 

▶ NAR 합의, 부동산 업계에 충격

전미부동산협회, NAR(National Association of Realtors)은 2019년 제기된 소송에서 4억 1,800만 달러를 지불하기로 최근 합의했다. 연방법원 판사는 지난 4월에 합의에 대한 예비 승인을 내렸다.

주택 판매자들로 구성된 원고들은 NAR이 연방 독점금지법을 위반하며 주택 판매자에게 구매자의 중개인 수수료를 지불하도록 강요했다고 주장했다.

최종 승인 심리는 11월로 예정되어 있지만 합의서에 명시된 필수 관행 변경은 8월 17일부터 시행될 예정이다. 이 합의에 따라 NAR은 새로운 규정을 제정해야 한다. 여기에는 주택 매물 정보 공유를 위한 데이터베이스인 MLS(다중 목록 서비스)에서 중개인 수수료 제안을 금지하는 규정이 포함된다. 또한 판매자는 더 이상 구매자 중개인 수수료를 지불할 책임이 없으며 이는 수년간 이어져 온 관행을 뒤엎는 것이다. 

한편 과거 10년간 주택을 판매한 경우, 이 합의금의 일부를 받을 자격이 있을 수 있다. 청구 절차에 대한 자세한 내용은 realestatecommissionlitigation.com을 참고하면 된다. 

▶ 새로운 규정이 주택 매매 과정에 미칠 영향은?

NAR의 합의 조건에 따라 주택 구매 및 판매 비용이 변화할 전망이다.

투손의 Realty One Group Integrity 소속 부동산 중개인 리타 깁스(Rita Gibbs)는 “변화의 주요 요소는 MLS에서 판매자 수수료와 구매자 수수료의 분리이다,”라고 말했다. 그는 “이것은 어느 정도 혼란을 초래할 것이다.”라고 덧붙였다.

NAR의 합의 조건에 따르면 MLS에서 판매자는 중개인 보상을 제공할 수 없지만 MLS 외의 협상에서는 제한이 없다. 이로 인해 깁스는 구매자와 판매자가 MLS 외에서도 중개인 보상을 계속 제공할 것으로 보고 있다고 밝혔다.

미 법무부는 등록 중개인이 자신의 웹사이트에서 보상(compensation) 세부 사항을 표시할 수 있도록 허용했다. 

하지만 구매자 대리인은 이를 일일히 확인하기 위해 무수히 많은 중개인 웹사이트를 방문해야 할 번거로움이 있을 것으로 예상된다.

Compass 소속 버지니아의 부동산 중개인 마이클 고코우스키(Michael Gorkowski)도 잠재적인 판결을 어떻게 관리할지 고민 중이다. 그는 “종종 구매자와 함께 몇 달이나 때로는 몇 년 동안 집을 찾기 위해 노력한다.”면서  “판매자가 공동 중개인 수수료를 제공하지 않는 경우 구매자가 검색을 시작하기 전에 합의된 수수료를 지불하도록 중개인과 협상해야 할 것이다.”라고 말했다. 한편 첫 집 구매자 등 중개 수수료를 지불할 여력이 없는 경우에는 직접 집을 구매하는 시도도 발생할 것이다. 또한 구매자가 중개인을 쓸 경우 보상을 지불해야 한다는 계약서에 서명해야 할 것이다. 

고르코프스키는 “이런 상황에서 중개인들은 판매자가 보상을 제공하는 집만 구매자에게 보여줄 가능성이 높아 우려된다.”고 말했다.

부동산파트너 편집팀