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모기지 금리 상승, 주택 가격 상승, 기록적으로 낮은 주택 재고 상황은 주택 구매자들이 올 봄과 그 이후에도 직면할 것으로 예상되는 문제라고 전문가들은 전한다.

Fannie Mae의 수석 부사장 겸 수석 이코노미스트 더그 던컨(Doug Duncan)은 "주택 시장은 2024년에도 높은 가격과 금리 상승이라는 이중 제약에 계속 직면할 것이다."라고 말했다. 또한 "예상보다 높은 인플레이션 데이터와 강한 경제 수치는 올해 모기지 금리에 이전에 예상했던 것보다 더 큰 상승 압력을 가할 것으로 보인다."고 덧붙였다.

하지만 이런 장애물에도 불구하고 Fannie Mae는 주택 판매 거래가 작년에 비해 증가할 것으로 예상하고 있다. 전문가들은 또한 올해 주택 가격 상승세가 둔화될 것으로 예상하며, 단 가격 변동은 지역별로 다양하고 지역 시장 공급에 크게 좌우될 것으로 전망했다.

S&P 코어로직 케이스-실러의 최근 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 높은 모기지 이자율로 인해 올해 1분기 3개월 연속 하락했다. 그러나 전년 대비로는 6% 상승해 2022년 이후 가장 빠른 연간 상승률을 기록했다.

퍼스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션의 수석 이코노미스트인 마크 플레밍(Mark Fleming)은 앞으로 "평탄한 상승세"가 이어질 것으로 예상했다. 그는 "2020~2021년 주택 시장이 너무 뜨거웠다면 2023년은 너무 차가웠다. 2024년은 나쁘지는 않을 것이다” 라고 말했다.

주택 경기가 회복되려면 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.

온라인 모기지 회사 HSH.com의 부사장 키이스 검빙어(Keith Gumbinger)는 먼저 매물로 나온 주택 재고가 증가해야 한다고 말했다. 또한 모기지 금리도 하락해야 한다. 

검빙어는 모기지 금리가 하락세로 접어들더라도 너무 빨리 내려가기를 바라지는 말라고 했다. 금리가 급격히 하락하면 수요가 급증해 재고 증가분을 소진하고 주택 가격이 반등할 수 있기 때문이다.

그는 모기지 금리가 4% 초반에서 5% 초반의 '정상' 범위로 돌아오면 시간이 지나면서 주택 시장이 2014~2019년 수준으로 회복하게 될 것이라고 덧붙였다. 그러면서 이자율이 내려가는데 시간이 걸릴 수 있다고 덧붙였다.

한편에서는 부동산 중개 회사인 Realty ONE Group의 CEO인 쿠바 쥬기니에브(Kuba Jewgieniew)처럼 올해 주택 시장의 회복을 낙관하고 있는 전문가들도 있다.

▶ 부동산 수수료 변경…어떤 영향을 미칠까?

7월 이후 합의 조건에 따라 주택 매매와 관련된 비용이 크게 달라질 예정이다.

투손(Tucson)의 Realty One Group Integrity 부동산 중개인인 리타 깁스(Rita Gibbs)는 "약간의 혼란이 야기될 것이다."라며 "가장 큰 변화는 MLS에서 판매자 수수료와 구매자 수수료가 분리되는 것이다."라고 말했다. 

판매자는 더 이상 MLS에서 중개인 보상을 제공할 수 없게 되지만, MLS 외부 협상을 금지하는 규정은 없다. 이 때문에 깁스는 구매자와 판매자가 MLS 외부에서 브로커 보상을 계속 제공할 것으로 예상하고 있다.

법무부는 리스팅 중개인이 웹사이트에 보상 세부 정보를 표시하는 것을 허용할 것이라고 밝혔다. 그러나 구매자 에이전트는 누가 무엇을 제공하는지 찾기 위해 수많은 부동산 웹사이트를 방문하는 작업을 거쳐야 한다.

버지니아에 본사를 둔 부동산 중개업체 Compass의 마이클 고르코프스키(Michael Gorkowski)도 이번 결정을 어떻게 관리할지 고민하고 있다.

고르코프스키는 구매자가 원하는 주택을 정확히 찾기까지 수개월, 때로는 수년 동안 함께 일하는 경우가 많다고 전했다. 그는 "따라서 판매자가 공동 중개인 수수료를 제공하지 않는 경우에는 구매자가 검색을 시작하기 전에 합의된 수수료를 지불하도록 중개인과 협상해야 한다."고 덧붙였다.

"단기적으로는 구매자, 특히 FHA(Hederal Housing Administration loans)

및 VA 구매자에게 절대적으로 피해를 줄 것이다."라고 깁스는 말했다. 그는 "드문 예외를 제외하면 이러한 구매자는 중개인 수수료를 지불할 여력이 없다."고 설명했다. 

깁스는 판매자가 수수료를 제공하지 않으면 중개인에게 수수료을 지불할 여력이 없는 많은 구매자가 중개인을 통하지 않는 방법을 선택하게 될 것이라고 말했다.

고르코프스키는 재향 군인들이 VA 대출로 중개인 수수료을 지불하지 못하는 새로운 규정으로 인해 특별한 어려움에 직면해 있다고 지적한다. 그는 VA 요건을 충족하지 못하면 구매자가 수수료를 지불할 수 없으므로 일단은 판매자와 협상해야 한다고 말했다.

이에 따라 전미부동산협회(NAR)는 미 재향군인청에 VA 구매자가 중개인 수수료를 지불하지 못하도록 하는 정책을 개정할 것을 촉구하고 있다. 그럼에도 불구하고 연방 정부가 7월 마감 기한에 맞춰 변경 사항을 시행할 수 있을지에 대해서는 회의적인 시각이 있다.

깁스와 고르코프스키는 특히 첫 주택 구매자에 대해 우려하는 많은 에이전트 중 한 명이다.

 7월 이후 첫 주택 구매자와 재향군인 주택 구매자는 중개인에게 보상을 제공한다는 내용의 구매자-중개인 계약서에 서명해야 하지만 깁스는 많은 중개인이 그렇게 할 수단이 없을 것이라고 말했다.

이런 상황에서 중개인은 셀러가 보상을 제공하는 주택만 구매자에게 보여줄 가능성이 높다.

"이것은 매우 곤란한 상황이다."라고 고르코프스키는 말했다.

▶ 언제 주택을 구매하는 것이 좋을까?

주택을 구매하는것은 지극히 개인적인 결정이다. 주택은 대부분의 사람들이 일생에서 결정하는 가장 큰 규모의 구매 중 하나이므로 주택 구매에 뛰어들기 전에 재정 상태를 확실히 파악하는 것이 중요하다.

모기지 계산기를 사용해 다운 계약금을 기준으로 월별 주택 비용을 추정해 보는 것이 필요하다. 

전문가들은 한편 내년에 어떤 일이 일어날지 예측하면서 너무 망설이는 것도 최선의 주택 구입 전략이 아닐 수 있다고 말한다.

검빙어는 "다른 많은 시장과 마찬가지로 주택 시장도 시간을 예측하는 것은 거의 불가능하다."라고 말했다. 그는 

"예비 구매자에게 가장 좋은 시기는 마음에 들고, 가족의 현재 및 예측 가능한 요구 사항을 충족하며, 감당할 수 있는 주택을 찾는 때이다."라고 덧붙였다. 

또한 “일반적으로 주택 가격은 계속 상승하기 때문에 계약금 마련을 위한 골대는 계속 움직이고 있으며, 내일의 조건이 오늘보다 훨씬 더 나아질 것이라는 보장은 없다."고 말했다.

부동산파트너 편집팀