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코로나19로 상업용 부동산 침체 위험 증가

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 미국 상업용 부동산시장의 침체 위험이 증가하고 있다는 경고가 나왔다. 전문가들은  ‘미국 상업용 부동산 시장 현황 및 시사점’ 보고서에서 “코로나19 확산이 기업이익을 더욱 위축시킬 경우 상업용 부동산시장 정체는 더욱 장기화할 것”이라고 예상했다.

미국 상업용 부동산은 지난 2016년 이후 가격 상승률이 연평균 2% 수준에 그치며 수익률이 하락 추세를 보인다. 기업이익이 정체하며 수익이 부진한 탓이다. 미국 상업용 부동산 시장에서 기업이익 증가율은 부동산 가격 증가율을 약 3분기 선행한다.

글로벌 금융위기 이후 빠른 회복세를 보이던 미국 세후 기업이익은 2012년 이후 연간 약 1조7천억달러~1조8천억달러 사이에서 정체되고 있다. 문제는 미국 상장기업의 올해 업황 전망이 지난해 상반기 이후 중소기업을 중심으로 악화하는 가운데 코로나19 확산까지 겹쳤다는 점이다. 미국 S&P500지수와 러셀2000지수 편입 기업의 올해 예상 주당 순이익(EPS)이 최근 하락 추세를 보인다. 특히 중소기업 위주의 러셀2000 지수 편입 기업의 EPS가 더욱더 빠르게 하락했다.

필라델피아 연준의 경제전망 전문가 설문조사에서도 올해 기업이익 전망이 지난해 1분기 조사 때는 약 2조2천억달러였는데 지난해 4분기에는 1조9천억달러로 낮아졌다. 여기에 코로나19 확산으로 기업실적이 크게 악화하면 상업용 부동산에서 발생하는 현금흐름이 악화하며 상업용 부동산 대출 연체율이 빠르게 증가할 위험이 있다는 지적이 나온다. 

상업용 부동산 대출 연체율은 1990년~1991년 불황기에는 10% 이상, 글로벌 금융위기 시에는 9%에 가까운 수준으로 상승했다. 경기하강이 본격화될 경우 연체율도 빠르게 증가할 수 있다.

5월 들어 상업 부동산 소유자 중 모기지 원리금을 제때 갚지 못하는 비율이 점점 커지고 있는 것으로 나타났다.

5월 19일 월스트리트저널(WSJ)은 “호텔이나 소매업 부동산과 달리 사무용 건물이나 임대 아파트 등은 기업들이 장기 임차하기 때문에 상대적으로 안전해 보였지만 경기침체가 깊어지면서 이제는 그렇지 않게 됐다”며 많은 상업용 부동산 소유주도 이미 상당히 어려운 상황이라고 전했다.

금융정보 분석업체 트렙LLC에 따르면 지난 4월부터 5월 중순까지 354곳의 사무용 건물과 아파트가 모기지 중 총 71억달러를 연체하기 시작한 것으로 나타났다. 

이는 모기지 채권에 포함된 대출만 고려한 수치다. 앞서 2월과 3월까지 해당 수치가 42억달러였던 점을 고려하면 안전자산으로 여겨지던 상업용 부동산도 코로나19 사태를 피해갈 수 없었다는 뜻이다.

중개업체 아비슨 영의 마이클 페이 자산정리팀 총괄은 “이는 이제 시작일 뿐”이라며 6월과 7월에는 더 많은 임차인이 돈을 갚지 못할 것이고 이 때문에 올해와 내년 모기지 디폴트(채무불이행) 비율이 증가하게 될 것이라고 전망했다. 월스트리트저널은 아직은 매물로 나온 부실 자산이 많지는 않은데 시장 위축 속도가 빨라 많은 산업군이 정신을 못 차리고 있기 때문이라고 진단했다.

법무법인 모리슨&포스터의 마크 에델스타인 부동산그룹 책임자는 “매입자들은 반값에 부동산을 사고 싶어 하지만 판매자들은 여전히 9주 전 가격을 잊지 못하고 있다”며 경기하강 속도가 너무 빨라 거래 자체가 잘 일어나지 않으면서 부동산 가격이 이미 얼마나 내려갔는지 제대로 파악하기 어렵다고 말했다.

사무용 건물 분야에선 여전히 기업들이 임대료를 내고 있지만 앞으로 임대 기간이 만료되고 경제 충격이 더 분명해지면 임대 규모는 줄어들 것으로 보인다. 영업 악화와 더불어 원격 근무 체제가 자리 잡게 되면 사무실 수요가 약해질 수밖에 없기 때문이다.

코어넷 글로벌이 지난 4월 말 상업용 부동산 이용자들을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 69%는 원격 근무를 고려해 사무실을 덜 이용할 것이라고 말했다. 이는 3월의 51%에서 20%포인트 가까이 급증한 수치다.

주택 시장 전망은 다소 희망적…

한편 주택 시장의 경우 4월에는 주택시장지수가 최악으로 폭락했으나 5월에는 시장 예상 이상으로 오르는 양상을 보였다.

전미건설업협회(NAHB)와 웰스파고가 발표한 바에 따르면 5월 주택시장지수는 37로 블룸버그가 조사한 이코노미스트 전망치 35를 웃돌았다. 판매 및 수요 전망이 회복되면서 부동산 시장이 진정되고 있음을 시사했다. 지난 4월은 72에서 30으로 1985년 통계 작성 이후 전월 대비 최대폭인 42포인트 하락해 사상 최악을 기록했다. 주택시장지수는 50을 기준으로, 50을 웃돌면 사업환경이 좋다고 보는 주택건설업체가 많다는 뜻이다. NAHB의 수석 이코노미스트인 로버트 디에츠는 “저금리가 수요 버팀목에 기여하고 있다”고 발표 자료에서 진단했다. 미국의 많은 주와 지방 행정당국이 외출제한 명령을 해제하고 일시귀휴했던 근로자들의 직장복귀가 진행되면서 이 같은 수요가 강해질 것으로 보인다고 분석했다. 

한편, 연방금융기관인 프레디맥의 데이터에 의하면, 30년 고정 주택융자금리(평균)는 4월에 1971년 조사 개시 후의 최저수준으로 주택수요를 끌어올리고 있다. NAHB 주택시장지수 3개 항목인 단독주택 판매현황지수, 향후 6개월 판매전망지수, 구매예정고객지수 모두 5월에 상승했다고 블룸버그는 전했다. 또한 신축 주택의 공급 부족으로 주택 시장의 회복은 다른 분야보다 빠르게 나타날 것이라고 전문가들은 예상하고 있다. 

전미 건설업자그룹의 딘 몬(Dean Mon) 회장은 “이전에 한 번도 겪어 보지 못한 코로나19 사태에 직면해 장기적인 시장 상황을 예견하기는 불가능한 일”이라면서도 “건설업계는 다른 업종보다는 노동자 해고 규모가 크지 않았다”고 회복 가능성을 점쳤다. 아울러 많은 주택 시장에서 매물 공급 부족 상황이 지속되고 있어 경제 상황이 나아질 경우 주택 건설 부문 경기도 회복될 것으로 기대하며 시기는 올해 4분기 혹은 내년 1분기가 될 것이라고 전망했다. 

그러나 모든 주택 건설업체가 낙관적인 전망을 내놓는 것은 아니다. 

4월 전미 주택건설협회 NAHB가 미 전역의 건설업체를 대상으로 한 조사에 따르면 신규 단독 주택 경기활성화에 대한 건설업자들의 확신이 이전보다 훨씬 낮았으며 특히 2012년 6월 이후 최저 수준인 것으로 조사됐다. 

지난해 3만 5000호 신규 주택 건설로 전국 최고의 주택 시장 규모를 자랑한 DFW 지역 역시 올해 초까진 주택 판매율과 건설율의 급증을 자신했지만 예기치 않은 코로나19 상황으로 큰 어려움에 직면한 상태다.

코로나 19로 인해 전반적으로 우울한 부동산 경기 전망에도 집값 반등의 여지가 유지될 것이라는 희망적인 전망도 제기됐다. 

코어로직의 프랭크 마텔(Frank Martell) 최고경영자는 “코로나19 확산 방지를 위한 봉쇄 정책으로 경기 하락이 심화되고 있긴 해도 주택 구매 활동을 되살릴 수 있는 기본적인 지지 요인이 있다”면서 “쉘터 인 플래이스 정책이 전면 해제되면 현재 주택 구매 거래 유보 상태에 있는 밀레니엄 세대가 긍정적인 주택 구매 사이클을 이끌어 낼 것”이라고 전망했다. 

부동산 온라인 중개업체 질로우(Zillow)도 “올해 남은 기간 동안 미 전역의 집값이 2% 내지 3% 정도 하락하는 상황은 피할 수 없을 것이고 당장 올 봄 동안 최대 60%까지 하락하다가 회복하기 시작할 것”이라는 부정적인 예측을 하면서도 10여년전의 경기후퇴기 때보다 주택 시장 기반이 훨씬 더 튼튼해졌음을 강조하며 “어려운 경제 위기 속에서도 부동산 시장의 수요와 공급 간의 거래가 대체적으로 안정세를 유지할 것”이라는 낙관적인 분석을 내놨다.

부동산 파트너 편집팀