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지난 3년 동안 높은 모기지 금리와 비싼 주택 시장에서 고민하면서 상황이 나아지기를 기다렸던 주택 구매자들이 현실 상황에 익숙해지고 있는 조짐이 보이고 있다.
최근 몇 달 동안 주택 거래가 전반적으로 증가했으며 주택 구매에 대한 소비자 심리도 회복세를 보이고 있다. 아직 초기 데이터이지만 이는 주택 구매자들이 높은 모기지 금리에 적응하고 있음을 시사한다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 최근 “주택 판매의 모멘텀이 형성되고 있다”고 말했다. 그는 소비자들이 “6%에서 7% 사이의 모기지 금리를 새로운 기준으로 받아들이기 시작했다”고 덧붙였다.

인터컨티넨털 익스체인지의 연구·분석 부사장 앤디 월든은 마켓워치와의 인터뷰에서 “초저금리로 모기지를 받은 기존 주택 소유자들이 이사에 소극적인 현상(‘락인 효과’로 알려진 현상)이 여전히 존재하지만, 상대적으로 더 높은 금리를 가진 주택 소유자들 사이에서는 이러한 현상이 완화될 가능성이 있다고 밝혔다.

이와 같은 점진적인 주택 구매 태도의 변화는 2025년 주택 시장에 희망을 불어넣고 있다.
eXp 리얼티의 최고경영자 레오 파레자는 “지난 3년 동안 처음으로 ‘올해가 작년보다 나아질 것 같다’는 생각을 하고 있다”고 마켓워치와의 인터뷰에서 전했다.

그러나 올해 집을 사려는 사람들에게는 미래가 그리 밝게 느껴지지 않을 수 있다.

해빙 조짐을 보이는 주택 시장

소비자들이 현재 높은 모기지 금리와 가격 상승에도 주택 시장을 받아들이고 있음을 시사하는 두 가지 주요 데이터는 최근 주택 판매 증가와 주택 구매 심리 개선이다.

NAR에 따르면 최신 데이터가 제공된 지난해 10월과 11월 동안 주택 판매가 증가했다.
이러한 추세는 전국적으로 나타났으며, 30년 고정금리가 6% 수준으로 잠시 하락한 시기에 많은 구매자들이 주택을 구매했다.
해당 기간 동안 판매된 주택의 중간 가격은 406,100달러로, 전년 동기 대비 약 5% 상승했다.

추가 데이터에 따르면 더 많은 구매자들이 시장에 진입할 것으로 보인다. 주택 매매 계약이 체결된 건수를 나타내는 미결 주택 판매 지수도 11월에 대부분의 지역에서 상승했다.

당시 로렌스 윤 이코노미스트는 “소비자들이 모기지 금리에 대한 기대치를 조정했으며 더 많은 매물을 활용하고 있다”고 말했다.

한편 양대 국책 주택담보금융업체 중 하나인 패니메(Fannie Mae)가 실시한 최근 소비자 조사에 의하면 지난 몇 년 동안 급등한 주택 가격과 금리에 실망감을 느꼈음에도 불구하고 2024년 동안 소비자 심리가 개선된 것을 알 수 있다. 패니메의 수석 이코노미스트 마크 팔림은 “이는 일반적으로 덜 저렴한 시장 상황에 서서히 적응한 결과일 수 있다”고 설명했다.

주택 소유의 첫발을 내딛는 것은 여전히 어려운 과제다. 예를 들어, 일반적인 주택 가격으로 간주되는 40만 달러의 집을 구매하려면 상당한 수입이 필요하다.

부동산 정보 서비스인 브라이트 MLS의 수석 이코노미스트 리사 스터터반트의 계산에 따르면, 이를 감당하려면 10만 달러이상의 수입이 필요하다.

국책 주택담보금융업체 프레디맥에 따르면, 1월 초 30년 고정금리 평균은 6.91%였다. 10%의 계약금을 가정했을 때 원금, 이자, 재산세 및 보험료를 포함한 월 납입액은 약 2,900달러가 된다. 스터터반트는 이를 감당하려면 연간 약 12만 5,000달러의 소득이 필요하다고 말했다.

미국의 중간 가구 소득(인플레이션 조정 기준)은 약 8만 달러로 상당한 격차가 존재한다.

완전한 회복까지는 조금 더…

주택 구매 희망자들에게 여전히 주택 시장은 차갑게 느껴진다. 이는 주택 구매 비용과 소득 사이의 격차가 크기 때문이다.

금리가 여전히 높은 수준을 유지하면서 주택 구매가 급하지 않은 사람들은 시장에 진입을 꺼리고 있다.

대부분의 주택 소유자들은 현재 7%보다 낮은 금리를 보유하고 있다. 연방주택금융청의 최신 데이터에 따르면, 지난해 3분기 기준으로 6% 이상의 금리를 가진 차입자는 5명 중 1명에 불과했다.

이미 낮은 금리를 보유한 주택 소유자들이 많은 상황은 부동산 전문가들이 주택 시장의 전환점에 대해 회의적이게 만드는 요인이다. 전문가들은 주택 소유자들이 더 오래 머무를 것이며, 구매자들이 구매할 주택을 찾는 데 어려움을 겪을 것으로 예상한다.

뉴욕 부동산 중개업체 브라운 해리스 스티븐스의 최고경영자 베스 프리드먼은 마켓워치와의 인터뷰에서 “어린 시절 무도회에서 남자와 여자가 양쪽에 서서 아무도 먼저 움직이려 하지 않는 상황과 같다”고 말했다. 그녀는 “우리는 교착 상태에 있다”며 “이 상황은 도움이 되지 않는다”고 덧붙였다.

프리드먼은 “더 많은 사람들이 무도회장에 나와야 한다”며 “2025년에는 시장이 활기를 띠고 사람들이 적극적으로 나서기를 바란다”고 말했다.

한편 업계가 구매자의 금리에 대한 태도 변화에 대해 지나치게 낙관적이라는 의견도 있다.

뱅크레이트의 수석 금융 분석가 그레그 맥브라이드는 마켓워치와의 인터뷰에서 “금리가 이 수준에 머무르는 것에 대해 광범위한 수용이 이루어졌다고는 생각하지 않는다”고 말했다.

그는 “여전히 많은 잠재 구매자들이 4% 또는 5%의 금리가 돌아오기를 바라고 있다”며 “2025년에는 그런 일이 일어나지 않을 것”이라고 덧붙였다.

부동산파트너 편집팀