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2026년 1월 텍사스 주택시장 집중 분석

2026년 1월 텍사스 주택시장은 단순한 호황도, 단순한 침체도 아니다. 시장은 이제 ‘폭등 이후 정상화’라는 큰 줄기 위에서 새로운 균형점을 찾아가고 있다. 무엇보다 중요한 변화는 재고(inventory)의 회복이다. 

지난 2년 가까이 이어진 “매물이 없는 시장”이 서서히 해소되면서, 구매자들은 이제 예전처럼 ‘나오는 대로 잡아야 하는’ 상황에서 벗어나 고르고, 비교하고, 협상하는 단계로 진입하고 있다. 

동시에 모기지 금리는 2025년 하반기부터 내려온 흐름을 유지하고 있다. 

이에 더해 도널드 트럼프 대통령이 대규모 주택저당증권(MBS) 매입 방침을 밝히면서 주택담보대출 금리가 3년 만에 최저 수준으로 하락하고 있다.

Freddie Mac에 따르면 30년 고정 모기지 평균금리는 2026년 1월 9일 기준 6.06%로 집계되었다. 이는 1년 전(6.93%)보다 뚜렷하게 낮아진 수치다.  ‘금리 6%대 초반’이라는 문구는, 단순한 숫자가 아니라 시장 심리를 바꾸는 촉매다. 2025년 내내 관망했던 수요는 “지금도 비싸지만, 더 늦으면 경쟁이 다시 붙을 수 있다”는 불안과 함께 다시 움직이기 시작한다.

◈전국 흐름이 먼저 바뀌었다 : 재고 26개월 연속 증가

텍사스를 이해하려면 먼저 전국 흐름을 봐야 한다. Realtor.com의 2025년 12월 주택시장 리포트는 매우 상징적이다.

●재고는 26개월 연속 증가했고

●전년 대비 활성 매물(Active listings)이 12.1% 증가했으며

●수요는 부드러웠고, 거래 기간은 늘었다

●전국 중위 리스팅 가격은 전년 대비 -0.6%로 소폭 조정됐다 .

다만 여기서 핵심은 “재고가 늘었다”가 아니라, ‘재고 부족 시대가 끝나가고 있다’는 구조적 변화다. 텍사스는 원래 인구 유입이 강한 주이므로 수요 기반이 탄탄하다. 

즉, 전국보다 더 늦게 식고 더 빠르게 반등하는 특성이 있다. 그렇기 때문에 재고 회복은 “가격 붕괴”가 아니라 오히려 “시장 정상화” 신호로 해석되는 경우가 많다.

◈텍사스는 전국보다 복잡하다 : ‘큰 흐름은 안정, 내부는 양극화’

2026년 초 텍사스 주택시장을 한 단어로 정의하면 양극화다.

●일반 주택 시장은 조정

●고가 주택 시장은 견조

●신규주택 시장은 인센티브 경쟁

이렇게 세 개 시장이 동시에 존재한다.

특히 텍사스는 이주 인구가 많다. 현금 비중이 높은 외부 수요층이 계속 유입되며, 시장이 쉽게 무너지는 구조가 아니다. 그렇다고 무조건 오르는 시장도 아니다. “매물이 늘고 금리는 내려가니 거래는 느는데, 가격은 지역마다 다르게 움직이는 시장”이 현재의 텍사스다.

◈DFW(달라스-포트워스) 시장 :  2026년 초 최대 키워드는 ‘신축 인센티브’

DFW는 텍사스 안에서도 가장 핵심 시장이다. 인구 유입, 기업 이전, 일자리 증가, 학군 선호가 맞물린 덕분에 2020년 이후 지속적으로 강한 수요를 보여왔다. 그러나 2026년 1월 DFW의 분위기는 분명 달라졌다. DFW는 현재 ‘가격이 무너지는 시장’이 아니라, ‘가격을 지키기 위해 다른 방식으로 할인하는 시장’이다.

즉, 빌더(신축 공급업자)들은 가격표를 크게 깎지 않는다. 대신,

●금리 바이다운(interest rate buydown)

●클로징 크레딧

●옵션 업그레이드(가전, 바닥재, 조경 등)

이런 방식으로 사실상 실질 할인을 제공한다.

이 흐름은 재고를 빠르게 소진시키면서 동시에 기존주택 매도자들에게도 압박을 준다. 왜냐하면 구매자 입장에서는 “같은 가격이면 신축이 더 싸게 느껴지는 착시 효과”를 경험하기 때문이다. 즉 월 페이먼트가 낮아지기 때문이다.

◈금리 :  6.06%는 ‘관망 종료 버튼’이다

Freddie Mac이 발표한 2026년 1월 초 금리(30년 고정 6.06%)는 시장이 기대하던 “확 떨어지는 금리”는 아니다. 하지만 이 숫자는 충분히 강력하다. 왜냐하면 주택시장에서는 절대치보다 방향성이 더 중요하기 때문이다. 또한 일부 매체에서는 30년 고정 모기지가 6% 아래로 내려갔다는 보도까지 나오며, 심리적 기대를 자극하고 있다. 

텍사스 바이어들은 금리 하락을 확신하게 되는 순간, 즉각 행동하는 경향이 있다. DFW는 특히 3~4월 스프링 시즌에 경쟁이 붙는 도시이므로, “봄 전에 선점”하려는 수요가 겨울에도 움직이게 된다.

◈도시별 체감 :  DFW도 ‘하나의 시장’이 아니다

2026년 1월 DFW는 “지역별 체감”이 극명하다.

Redfin이 제공한 각 도시의 최근 1개월 기준 중위 거래가(중위 매매가격) 자료만 봐도 흐름이 뚜렷하다.

1. 프리스코(Frisco)-조정이 왔으나 여전히 ‘핵심 시장’

●중위 거래가 $675K

●전년 대비 -6.2%

●평균 판매까지 약 70일 

프리스코는 이미 한 차례 조정을 겪는 중이다. 그럼에도 수요 기반이 강하다.

즉, 가격이 “폭락”하는 것이 아니라, 과열을 정리하며 한 단계 정상 가격대를 찾는 과정이라 봐야 한다. (참고로 75035, 75034 ZIP 코드 기준에서도 중위 거래가 변동과 시장 체류 기간이 유사하게 나타난다.) 

2. DFW의 겨울 시장은 ‘느리지만 협상 가능한 시장’

2026년 1월은 계절적으로도 바이어 우위 시즌이다. 경쟁이 줄고, 셀러는 동기부여가 강하다. 이 때문에 1월 거래가 오히려 “싸게 사기 좋은 달”이라는 분석도 나온다.  이 조합은 특히 DFW에서 강력하다. DFW는 봄이 되면 학군 이동, 이주, 신규입사 수요가 한꺼번에 몰리기 때문에 1월은 상대적으로 조용하다. 조용한 만큼 바이어는 가격 조정, 수리 요구, 셀러 크레딧 을 더 수월하게 이끌어낼 수 있다.

텍사스는 ‘협상 가능한 정상시장’으로 간다

2026년 1월 텍사스 주택시장은 “정상으로 돌아간다”가 더 정확하다. 재고가 늘어나며 거래의 질이 개선되고, 금리는 완만한 하락 흐름을 유지하고, DFW에서는 신축 인센티브가 거래를 밀어준다. 즉, 시장은 지금 이렇게 움직이고 있다.

●셀러가 주도하던 시장 → 바이어도 주도권을 갖는 시장

●가격 급등 시장 → 가격 조정 + 실질 할인 시장

●공포의 금리 시장 → ‘방향성 확인 후 진입’ 시장

부동산 파트너 편집팀